五万字拆解中国养老全产业链，这里有银发经济赚的秘密（下）这就是新经济

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文本|孙俪史亚琼李自越乔雨萌付梦玲

编辑|石亚琼孙莉

PPT制作|付梦玲张英泽

封面来源|视觉中国

编者注

本文是36氪与李阿姨联合出品的《中国养老产业研究报告》谈养老的第二篇。

上一篇文章是《五万字拆解中国养老产业全产业链，80后是谁？》

压力最大的一代》

可以查看。

研究报告目录

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6、中国养老产业链

61中国养老产业链基础

发展中国式养老的出发点是帮助失能老人“解决痛苦”。因此，接下来我们将重点探索“一线城市残疾老人”的结合，谈谈活力老人的产业形态。

611如何理解中国式养老的“9073”？

16年前，上海首次提出“9073”养老配置，即90%的老年人居家养老、7%的社区养老、3%的机构养老。中国养老事业的总体规划始终遵循这个基本框架。经过多年的市场发展，我们认为从老年人的生命周期来看9073更为现实90年在家/社区的身心健康状况，7年的身心恢复和活动情况社区，以及在机构中需要姑息治疗的生命最后3小时。

“寻找幸福”交给家庭和社区，“社区便利店/小超市”是养老服务和产品的毛细血管

“解决痛苦”交给专业护理医疗机构，包括97个居家社区和3个机构的交界处，“社区高级公寓”做润滑剂和连接器

还有一个重要数据需要一起重新认识，那就是国家老龄办公布的4200万+失能老年人。一线城市老年人的致残率只有2-3左右，而根据全国总体数据，为14-15。两者之间的巨大差距，意味着用高低线划分城市后，9073将变得截然不同。形式。

接下来我们将重点关注一线城市。原因是，从长远来看，随着中国经济增长和城市化进程，未来20-30年，更多二线及以下城镇将符合“时间机器”理论，复制第一人的退休路径。三线城市。同时，我们也会关注失能老人，因为急需人员的照护服务将是中国养老事业继续面临的更大挑战。

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饮食等生活必需品是社区居民最迫切、最频繁的消费。现有的领先品牌正在推出新产品，以适应不同地区的老龄化进程。

对于精力旺盛的慢老人来说，正确的路径是一线城市“商养结合”，即现有社区商业基础设施的供应链能够顺利地为老龄人口提供优质商品/服务。

2020年，以中国养老标杆上海为例，首次出现18款糖尿病患者专属早餐，并通过上海各连锁便利店渠道销售；中国人口老龄化排名第二的江苏南通将首次亮相。“小润发”迷你超市连开4家店，专门为老年群体提供折扣和结算方式。

饮食生活必需品是社区居民最迫切、最频繁的消费需求，现有领先品牌纷纷推出新产品，以适应不同地区的老龄化进程。这个变化与30年前日本便利店发生的变化是一致的，我们稍后会详细讨论。

一对一、24/7的家庭护理是不可持续的

对于残疾老人来说，我们认为一对一的24/7家庭护理是不可持续的。

我们先看看谁需要居家养老？

用户画像平均年龄50岁以上的儿童为家中80岁以上的失能老人寻求护理服务。

增量场景医院大手术后需要中长期术后恢复的老年人

实际费用5000-6000元/月+老人/照顾者的食宿，即实际费用约为6000-7000元

我们来看看为什么家政店不愿意做家居护理？

阿姨失踪仅有2位阿姨有兴趣做老人护理，平均年龄50+，初中及以下学历，几乎没有护理技能

收入最差45个长期工作中，护理收入相对较低50-150

稳定性高平均护理周期为3-4年，意味着商店和护理人员很难通过跳槽到更高价值的雇主来获得佣金和工资。

最后我们看看阿姨为什么不愿意做家庭护理？

回乡养老改革开放初期的“小保姆”，如今已成为50多岁、60多岁的“阿姨”。随着三四线城市棚户区改造货币化，返乡意愿高、生活水平强

收入最差养老近10年仅增加200-250元，明显低于其他工种400-600元的增幅。一对一、724小时居家护理，对老人、阿姨们长期积累的心理压力，将导致一线城市护理人员持续流失

供给与需求之间存在恶性循环。雇主没有给足够的，阿姨们也没有兴趣做这份工作。一线城市养老保姆的短缺将加速这一题的发生。目前，春节期间供需紧张的情况就可以明显感受到，未来这种趋势将成为常态。

6133个机构

市场化经营导致100%亏损，养老机构演变为“社区小微企业”

根据国家统计局2021年2月末发布的《2020年中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报》显示，2020年末我国养老服务床位8238万张，增加624万张，每千名老年人拥有的养老床位为324张。

30张床位/1000名老年人的数据与发达国家大约50-70张床位/1000人相比还有很大差距。我们认为没有必要强行与发达国家比较，因为根据民政部近期的数据，我国整体养老机构入住率一直稳定在50家左右，这说明我国养老机构的床位数量养老机构目前“富裕”。

过去10年，中国养老机构经历了两个发展阶段

第一阶段房地产、保险增长时代，“合理”大于“合理”

第二阶段服务运营存量时代。房地产过剩，老龄化社区增多。逐渐从“合理”转变为“合理”

2018年被大家普遍定义为“房地产黄金10年的终结”。过渡期前后，养老领域已发生多起融资收购，如2017年华润Pre-A投资上海社区医疗养老院；同年，碧桂园收购北京老年长租公寓九华山庄。这些都是进入第二阶段的表现。

进入存量阶段后，养老机构也发生了一些变化。根据民政部2020年第三季度公开数据

全国有各类养老机构423万个，床位4291万张，居住老年人2146万人。

每个机构的平均床位数量已降至约100张

这意味着，“从数量到质量”的转变开始后，大型机构不断减少，社区型小微机构不断发展。这导致平均床位数量下降约1/4，养老院正在向“社区小微”形态演化。

接下来我们要，养老院为何成为“社区小微企业”？

我们继续算一下养老院的业务

平均床位数量126张/机构50入住率=63名老人

平均收入63张床位4000元/月=25.2万元

是不是看起来很赚呢？别担心，继续阅读

护工费用13名护工4000元/月=52000元

租金费用平均单床面积34，62人=2108；3元//天，持续30天=189,720元；25元158,100元

餐费20元/人/天77人30天=46200元

如此算来，以25-3元/的价格计算，纯市场化的养老机构会略有亏损。

相比之下，如果是社区小微养老院，按140平米计算，租金约为6500元+每月水电煤费500元，相当于17元/平米。可容纳7名老人。略有盈利。当然，上述全国平均算法在不同城市地区和操作方式下会略有偏差。

可以说，企业一直只看成本结构和ROI。这里的对比数据就能给出案。如果再加上技术驱动的效率提升和成本降低，这个事情就可以大规模复制，资本就可以进入市场。

那么回过头来看，2016-2017年享受资本红利的重资产大盘机构成功了吗？

在此期间进入市场的企业和产品品牌有光大-汇辰、首开-寸草春晖、北控-金太阳、宜化-沁禾园、碧桂园-九华、南京新百-安康通、中金-喜悦、鹏瑞利-人寿堂、联合人寿收购7家养老机构等，累计投资金额已达25亿元+人民币。

但3-4年后，我们以存草春晖为例。2019年前三季度营收1081万，净利润-817万。独立经营的大型纯养老院的情况已经证明，它不是一门好生意，更不是一个企业家。现场。随着房地产进入白银时代，资本市场下滑，业绩压力导致民营养老公寓开始与资本决裂。10余家房企在验证“无法盈利”后，也进入了“单点模式盈利”时代。房地产会员制失败，百强物业企业养老服务收入仅占2%，社区之家会员制失败。

更合理的方式是利用保险资金入市

显然，房地产驱动的养老仍然是房子而不是服务。相对而言，更合理的方式是保险资金的投资。泰康、太平洋、新华、中国人寿的运营模式多为“保单+养老”，即消费者购买指定的保险产品类型和金额，即可获得养老社区资格，然后缴纳一定的养老保险费。市场上较高水平的月费。这是因为其保险用户池中有海量的用户数据，大型养老机构/社区已经成为保险服务的一部分，而不是房地产开发商的购买/租赁形式。

6147社区

社区老年公寓是正路

之所以最后谈社区养老，是因为没有人能够给出一个标准化的定义。针对活跃老年人的社区养老形式多种多样，也围绕日常和消费展开。但对于失能老人来说，我们相信“社区老年公寓”将是未来中国式养老服务的正确路径。

我们也先看看用户需求，一线城市的家庭如何决定选择哪种养老方式

老人有独立住房资金来源为房租+养老金+少量子女补贴。他们一般住在中高档养老院，月薪7-1万。

与子女同住的老人资金来源为养老金+少量子女津贴。聘请一名护理人员进行家庭护理通常需要花费45-55K/月。

带子女居住的老人当家里条件不满足上述条件时，一般选择当地或稍远的普通养老院，每月费用3-4K/月。

对于大多数70后至90后家庭来说，消费能力和场景仍处于后两者。社区老年公寓可以同时满足“比养老院更有居家氛围、比居家养老更实惠”的需求。如果你还觉得这件事情很难理解，那么就用“托儿所”来与“托儿所”进行比较，即为离家人不远的老人提供专业、高性价比的全日制护理服务。这就是社区老年公寓的价值。

变量是失能、半失能老年人数量逐年增加。保持不变的是养老机构平均空置率为50%。立足群众需求，“社区+小微+床位”上门照护老人的方式不变。虽然“社区老年公寓”仍然无法用大型养老机构的各种标准来定义，大家也会担心各种法律规定的，但你要相信的是，既然市场需要它，它就就会像当年的“小港公寓”一样。“村庄”就像星星之火，会燎原。我们的判断是5年内将会出现连锁玩家。我在这里提醒大家的是，只有中国式养老不变，这个生意才能永远持续下去。对于政策的变化，我们需要反过来看。如果一项政策保持不变，甚至支持力度加大，那么触碰的可能性就越小。

上海模式

仍以上海为例，2020年5月，上海市政府发布《关于促进养老产业加快发展的若干意见》，其中“鼓励长租公寓建设”成为养老产业的公开声音。首次，负责部门包括“市住房城乡建设管理委员会、民政局、上海银保监局、市规划资源局”，是20个涵盖“去哪儿”的唯一一个来自——银保监局、人去哪儿、——住房城乡建设、谁在服务——民政”的意见。

根据上海市民政局2019年数据

超级老龄化60岁以上人口5.1812亿，占总人口352%

老龄化80岁以上人口8198万人，占60岁以上人口的158%，占总人口的56%

百岁寿命目前预期寿命为8366岁，其中男性8127岁，女性8614岁。

高密度老城虹口、黄浦、普陀人口老龄化达40%，增速也最快，但老城人口密度高

孤独老人老年家庭14361万户，其中80岁及以上老年人3594万户。独居老人3174万，其中独居老人249万。

长期护理保险60岁以上受益人493万人，其中5-6级失能/半失能护理约占总数的30%，约15万

现有15万失能/半失能老人将逐步分流至集中专业护理场景，作为“最后手段”。目前养老机构和社区床位存量约16万张。

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